公平原则不可滥用

—— 郑州某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

承办律师：徐德鹏  张超越

案件简介

一、诉讼基本情况

案由：房屋买卖合同纠纷 审级：二审

上诉人（原审被告）：郑州某某房地产开发有限公司（委托人） 被上诉人（原审原告）：李某

审判机关：郑州市中级人民法院

二、基本案情介绍

2016年12月17日，李某作为买受人，郑州某某房地产开发有限公司 （以下简称“某某公司”）作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》 一 份，某某公司将位于郑州市中原区中原西路某号某楼某单元某层3单元8号 的房产，以总价1840411元出售给李某。2018年6月，双方办理了房屋交接手续。

2020年，李某称房屋根本没有经营餐饮必要的烟道等设施，商铺南面 的洛河路因中间的围墙隔离，所谓的“南邻洛河路”行人通行的经营环境 亦不存在。因围墙封闭，导致商铺所在位置没有消防通道，没有行人、车 辆通行的必要条件，能够经营商铺的条件无法满足。自购买至今，李某借 贷投入巨额款项的商铺不能用于商业经营。

李某将某某公司起诉至郑州市中原区人民法院，其诉讼请求为：1、 依法判决被告因虚假宣传临街商铺且实际交付中没有消防通道、私改规划 设计取消烟道、商铺没有可用道路等严重违约行为向原告赔偿492576元损 失；2、本案诉讼费用由被告承担。

郑州市中原区人民法院审理后，判决如下：1、被告某某公司支付原告 李某购房款1840411元的利息（计算方式：自被告交付房屋之日2018年6月 30日起，以一年期贷款市场报价利率为准，分阶段计算，至本判决生效之 日止）；2、驳回原告李某的其他诉讼请求。

承办律师分析案情后，认为某某公司不应当承担赔偿责任，某某公司 听取代理律师意见，提起上诉。

三、各方观点

（一）上诉人某某公司观点

首先，一审法院在认定上诉人某某公司履行合同无过错且没有违反合同 约定的情况下，根据公平原则，判决上诉人某某公司赔偿被上诉人李某无法 正常经营的损失，恰恰违反了公平原则。

其次，上诉人某某公司与被上诉人李某属于平等的民事主体， 一审法院 认为上诉人某某公司属于企业，处于优势地位，就应当给被上诉人李某金钱 赔偿，没有事实和法律依据。

再次，被上诉人李某未能提交上诉人某某公司存在违约行为的证据， 一 审法院应当依法判决驳回被上诉人李某的诉讼请求。被上诉人李某购买案涉 商铺的用途为商业服务，其应承担投资风险。

最后，一审法院判决上诉人某某公司赔偿被上诉人李某利息损失，违反 了民事诉讼“不告不理”的基本原则。

（二）被上诉人李某观点

某某公司存在虚假宣传、无消防通道、私改规划设计取消烟道、南临洛 河路未开通等诸多严重违约行为，案涉商铺交付后，因围墙封闭、道路不通 等因素导致其无法正常使用商铺，其还在继续承受着100多万元贷款的利息损 失，所以一审法院判决某某公司赔偿其损失是正确的。

代理思路及观点

一、上诉人某某公司不存在违约行为和过错，且案涉商铺具备正常使用条 件，一审法院判决某某公司承担赔偿责任缺乏事实依据。

某某公司作为涉案房屋出卖人，将涉案房屋按照合同约定交付给李某使 用，合同约定的义务已经履行完毕，不存在违约行为，某某公司也没有过 错，因此某某公司不应承担任何责任。

根据代理律师调取的《某某小区商业购房声明册》显示，某某公司在出售 案涉商铺前，已经对房屋的周边环境、规划和设计进行了充分的风险提示，李 某也在《某某小区商业购房声明册》签字确认。此外，经代理律师申请，法官 也对案涉商铺进行了现场勘验，案涉商铺可以正常使用。同小区相邻位置已经 有多家商铺装修营业，不存在被上诉人所谓的无法正常使用的情况。所以一审法院以案涉房屋不能正常使用为由，判令某某公司赔偿李某损失不能成立。

二、一审判决适用法律错误，判令上诉人某某公司承担赔偿责任没有法律 依据。

一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，以公平原 则为由，判令某某公司承担责任属于适用法律错误。《中华人民共和国合同 法》第八条、第六十条均不是关于公平原则的规定，因此一审法院判决适用 法律错误。上诉人的行为并不违反这两条法律规定，而且， 一审法院已经认 定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》（含《某某小区商业购房声 明册》）系有效合同。在合同履行过程中，上诉人已经按合同约定全面履行 了义务，不存在违约行为，上诉人不应承担赔偿责任。

三、本案不具备适用公平原则的条件 ，应当以双方签订的《商品房买卖 合同》（含《某某小区商业购房声明册》）为依据 ，判断上诉人某某公 司是否存在违约行为、是否应承担责任 ，一审法院适用公平原则违反了 法律规定。

根据最高人民法院沈德咏大法官主编的《<中华人民共和国民法总则> 条文理解与适用》的解释，适用公平原则应具备以下两个条件：（ 一）当 事人确定的权利和义务不合理；（二）当事人所作意思表示实际上不真实 或不自由。

本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》(含《某某小区商 业购房声明册》）均是双方真实意思表示，且约定的权利义务均衡，原审法 院在认定合同有效的情况下，就不应再适用公平原则，对双方的权利义务进 行重新调整。适用公平原则意味着对当事人之前意思表示的否定，因此法官 在适用该原则时，应保持谦抑，极为谨慎，不能随意以自己的公平观念去否 定当事人之间的协议。一审法院在认定合同有效的前提下，又对双方签订的合同进行了否认、变更，恰恰违反了《中华人民共和国合同法》第八条的规 定。

四、一审法院判决上诉人向被上诉人李某支付购房款的利息，违反了“不 告不理”的法律规定。

李某在一审时只主张了所谓的租金损失，并没有主张所谓的购房款利息 损失，但一审法院却无视李某的诉讼请求，直接判令某某公司向李某支付购 房款利息，违反了“不告不理”的法律规定。

裁判理由及结果

郑州市中级人民法院认为，李某与某某公司签订的《商品房买卖合同》 及附件和《某某小区商业购房声明册》均系双方当事人真实意思表示，内容 不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应依约履 行。李某在签订合同后依约向某某公司支付了购房款，某某公司亦按照约定 将涉案房屋交付李某，双方合同义务均已履行完毕。

根据某某公司一、二审中提交的证据查明，双方在签订涉案《商品房买 卖合同》及附件和《某某小区商业购房声明册》时，已特别提示：“本小区 东侧天山路，南侧洛河西路、西侧能源路均属于项目用地红线范围外市政规 划道路，由市政建设和管理，具体工程进度及相关通车时间以市政相关部门 公示为准。本公司在制定销售价格时，已充分考虑了以上因素对房屋可能造 成的不利影响，以上信息由本公司根据小区周边现状、政府规划文件等搜集 而来，非本公司所能控制，因此本公司列出以上信息不意味着本公司对此作 出了任何承诺或保证”。上述内容可以清楚表明，在签订合同时，某某公司 已明确告知了李某案涉房屋周边存在上述不确定因素，李某本人也签字认 可。故，某某公司在本案中不存在违约行为，现李某诉称某某公司存在因虚假宣传临街商铺且实际交付中没有消防通道、私改规划设计取消烟道、商铺 没有可用道路等违约行为，要求某某公司赔偿其损失的主张无事实及法律依 据，不予支持。

综上所述，某某公司的上诉请求具有事实和法律依据， 一审判决认定事 实正确，但判决错误，判决撤销一审判决，驳回李某的诉讼请求。

办案体会

一、一审判决，陷入困境。

一审判决后，代理律师多方咨询法律专业人士，大多数人认为： 一审法 院以公平原则为由进行判决，属于法官自由裁量范围，二审直接改判驳回李 某诉讼请求的概率不是很大。

二、迎难而上，认真备战。

《商品房买卖合同》及附件、《某某小区商业购房声明册》中对某某公 司的约定，较为有利，能够证明某某公司不存在违约和虚假宣传。代理律师 担心仅靠这点还是不够的，又到案涉商铺实地查看，并对正在经营的商铺进 行取证，还制作了房屋价格对比表等，以争取法院采纳律师的观点。

三、坚定信念，逆风翻盘。

二审开庭时，有大量的业主到法庭旁听本案，这不可避免地为二审法院 改判增加了压力。在二审期间，郑州市人民政府、郑州市中原区人民政府出 台了关于打通断头路的文件，其中就包括案涉商铺南邻的洛河西路（后改名 二砂北路），代理律师及时调取相关政府文件后提交给了二审法官，这无疑 增加了二审法官改判的信心。