办理抵押预告登记后购房者断供

开发商的阶段性担保责任能否免除

—— 新郑市某房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案

承办律师：凌  聪  刘书雅

案件简介

一、诉讼基本情况

案由：金融借款合同纠纷 审级：一审

原告：河南新郑某银行股份有限公司

被告：高某超、新郑市某房地产开发有限公司（委托人） 审判机关：新郑市人民法院

二、基本案情介绍

2021年8月3日，高某超（借款人、抵押人）、新郑市某房地产开发有限 公司（保证人、开发商）（下称“某房地产公司”）与河南新郑某银行股份 有限公司（贷款人、抵押权人）（下称“某银行”）签订了《个人购房借款（综合）合同》一份，合同第七条约定了保证担保相关内容，其中第7.1条约 定：“为保障贷款人债权的实现，保证人为本合同项下借款提供连带责任保 证担保，如借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，贷款人有 权直接要求保证人承担连带保证责任。”第7.3条约定：“借款人没有依照合 同规定履行债务的，在保证期间内，贷款人可以要求保证人承担保证责任。 保证人在本合同项下的保证形式为阶段性连带责任保证，即在借款人所购房 屋的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息 的不动产登记证明之日后，保证人在本协议项下不再发生新的保证义务和责 任，但对于在该日之前已到期的本协议项下的债务，以及该日之前发生保证 人或借款人违约而引起的本协议项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责 任或保证责任。”

同日，某房地产公司向某银行出具《担保函》，主要内容为：为保障贵 支行贷款资金安全，我公司作为借款人的保证人，同意为贵行发放贷款提供 阶段性担保，担保期限为从《个人购房借款合同》项下贷款发放之日起至该 《借款合同》项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关权利证明移交贵行之日 止。

某房地产公司于2022年5月7日取得豫（2022）新郑市不动产权第xxx号 《不动产权证书》，该证明记载：权利人为某房地产公司；共有情况为单独 所有；房屋坐落于河南省郑州市新郑市某某小区12号楼1单元1102；权利类型 为国有建设用地使用权/房屋所有权；权利性质为出让/市场化商品房；用途 为城镇住宅用地/成套住宅。

《个人购房借款（综合）合同》签订后，某银行于2021年8月4日向高 某超指定账户发放贷款720000元。合同履行过程中，高某超多次逾期还 款；高某超付息至2023年7月21日，截止2023年9月5日，高某超结欠本金为 678913.76元，其中逾期本金为2197.33元。经某银行多次催促，高某超一直未 还款，某银行将其与某房地产公司起诉至法院。

三、各方观点

1．某银行观点

某房地产公司为该借款的保证人，并在《个人购房借款(综合)合同》保 证人处盖章确认。目前该抵押物尚未办理正式抵押登记手续，故保证人仍应 承担连带担保责任。原告按照借款合同约定向高某超指定账户汇入人民币72 万元。原告按照借款合同的约定，履行了发放借款本金的义务，但高某超却 多次违约，经原告多次催促，高某超一直未还款，其行为严重违反合同约 定。依据合同约定，当高某超逾期或未按约定的金额归还贷款本息的，原告 有权按照中国人民银行的规定及本合同约定计收罚息和复利，宣布合同项下 借款提前到期并要求高某超立即偿还全部到期贷款本息。

2．某房地产公司观点

本案中，案涉房屋虽未取得抵押权证书，但某房地产公司已于2022年5月 7日为案涉房屋办理了不动产所有权首次登记，且案涉房屋的抵押权预告登记 不存在失效等情形。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典> 有关担保制度的解释》第五十二条第一款之规定，某银行的抵押权因符合法 定条件已经能够实现，即其抵押权自办理抵押权预告登记之日即2021年8月 4日起已经依法设立，某房地产公司免除阶段性连带清偿责任的条件已经成 就，故某房地产公司不应再承担本案的保证责任。

代理思路及观点

本律师接受某房地产公司的委托后，经分析得出本案的争议焦点为： 在某房地产公司已经为案涉房屋办理完毕不动产所有权首次登记后，某房 地产公司的阶段性连带担保责任是否应予免除？该争议焦点即涉及到《民法典》实施后开发商阶段性担保责任解除时点的实务问题。《民法典担保 制度解释》虽然对抵押权预告登记的优先受偿问题进行了新的制度设计， 但在施行后，实践中关于开发商阶段性担保责任何时解除，该问题仍然存 在不同的裁判观点。

经充分考虑后，本案确定以下答辩思路：

1.案涉房屋虽未办理抵押登记，但根据相关司法解释之规定，某银行已 具备办理抵押登记的条件，其抵押权依法已经设立，某房地产公司的阶段 性连带清偿责任应予以免除。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民 法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定：“当事人办理抵押预 告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办 理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记 时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登 记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记， 且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权 自预告登记之日起设立”。

首先，《个人购房借款（综合）合同》第7.3条约定，在案涉房屋的正 式抵押登记手续办理完毕，且某银行收到记载有上述抵押登记信息的不动 产登记证明之日前，某房地产公司应承担阶段性连带责任保证的目的，是 为了保障某银行的抵押权与某房地产公司的阶段性保证有效衔接，即二者 之间不是重合关系而是前后衔接关系。本案中，案涉房屋虽未取得抵押权 证书，但某房地产公司已于2022年5月7日为案涉房屋办理了不动产所有权 首次登记，且案涉房屋的抵押权预告登记不存在失效等情形。根据上述司 法解释之规定，某银行的抵押权因符合法定条件已经能够实现，即其抵押 权自办理抵押权预告登记之日即2021年8月4日起已经依法设立，某房地产 公司免除阶段性连带清偿责任的条件已经成就，故某房地产公司不应再承 担本案的保证责任。

其次，事实上，案涉房屋已经具备办理所有权登记的条件，但因高某 超个人原因迟迟未办理正式的所有权登记，其行为导致正式的抵押登记亦 没有办理。然而，本案中，某银行已依据法律规定直接取得了抵押权，在 某银行已可实质行使抵押权的情况下，如仅依据其未取得抵押登记证明文 件，而认为某银行有权要求某房地产公司继续按照《借款合同》的约定承 担保证责任，将会使其享有某房地产公司的连带责任保证和案涉房屋抵押 的双重担保，该行为明显与《借款合同》签订目的相悖，也有违诚实信用 原则，缺乏经济上的合目的性和正当性，依法不能成立。

2.某999号执行案件已对案涉房屋进行了拍卖且已成交，某银行应就案 涉房屋的拍卖价款优先受偿，其应当申请参与对案涉房屋的拍卖价款进行 分配。

3.事实上，某银行系引起本案诉讼的责任主体，某房地产公司从未拒绝 履行自身应当承担的责任，某房地产公司对案涉纠纷不存在过错，应依法 驳回对某房地产公司的起诉或全部诉讼请求。

裁判理由及结果

新郑市人民法院认为，借款人应当按照约定的期限支付利息。借款人应 当按照约定的期限返还借款。借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按 照约定或者国家有关规定支付逾期利息。当事人一方明确表示或者以自己的 行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责 任。本案中，某银行与高某超、某房地产公司签订的《个人购房借款(综合) 合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应依照合同约定 履行各自的义务。某银行依约向高某超发放借款720,000元后，高某超多次 未按合同约定及时、全面地履行还本付息义务，应承担相应的违约责任； 截至2023年9月5日，高某超尚欠贷款本金余额678,913.76元，其中逾期本金2,197.33元，利息仅付至2023年7月21日；某银行与高某超约定借款人出现未 按期归还贷款本息等事件之一即构成借款人在本合同项下违约，出现该违约 事件时贷款人有权宣布本合同项下的贷款本息立即部分或全部提前到期；综 上，某银行要求高某超清偿下余全部借款及利息的诉讼请求，有事实和法律 依据，本院予以支持。

对于某银行要求某房地产公司承担连带保证责任的诉讼请求，由于在案 涉合同中某银行与某房地产公司约定的提供担保的条款属于阶段性担保，也 即（为了保障某银行在办理抵押权预告登记，但是未实际取得抵押权的情形 下）在合同生效之日起至合同项下抵押财产的正式抵押登记手续办理完毕并 且某银行收到相关的权力证明文件为止，而这一约定的目的是为了保障银行 在办理抵押权预告登记，但未实际取得抵押权的情况下保障债权的实现，获 得他项权证书亦是保障银行能够享有抵押权，高某超与某银行办理抵押预告 登记后，涉案抵押房产已办理建筑物所有权首次登记，且未有证据证实存在 预告登记失效等情形，某银行的抵押权已设立，即使未办理他项权证，亦已 经实现合同目的，合同约定的阶段性连带保证责任所附解除条件成就，故某 房地产公司不应再对案涉债务承担连带保证责任；综上，对某银行的该项诉 讼请求本院不予支持，对某房地产公司的相关辩解理由本院予以采纳。

为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵 押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的 情形，债权人有权就该财产优先受偿。但是，以建筑物和其他土地附着物、 建设用地使用权、正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自 登记时设立。高某超与某银行办理抵押预告登记后，涉案抵押房产已办理建 筑物所有权首次登记，且未有证据证实存在预告登记失效等情形，某银行的 抵押权已设立，如高某超不履行上述债务，某银行有权就涉案抵押房产折 价、拍卖、变卖的价款在上述债权范围内优先受偿。

新郑市人民法院判决如下：

1.被告高某超应当于本判决生效之日起十日内向原告某银行偿还借款 678913.76及自2023年7月22日起至实际清偿之日的利息、罚息（按合同约定 计付）；

2.如被告高某超逾期不履行上述债务，原告某银行有权就被告高某超抵 押给原告的位于新郑市某某小区12号楼1单元1102号房产折价、拍卖、变卖所 得价款在本判决第一项借款本息范围内优先受偿；

3.驳回原告某银行的其他诉讼请求。

办案体会

本案被告某房地产公司系本律师常年提供法律服务的顾问单位，在接受 委托前，本律师检索了郑州地区关于类似案件的裁判观点，后发现郑州中院 对于开发商办理完毕首次登记且不存在预告登记失效情形，引用《最高人民 法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第 一款之规定，主张开发商免除阶段性担保责任这一问题基本上持否定观点， 新郑法院简单以未办理正式抵押登记为由驳回开发商的抗辩，基于法院的前 述观点，本律师在与某房地产公司对接案件时亦提示了本案风险。在某房地 产公司同意委托后，本律师对案涉资料进行了全面梳理，并结合法律及相 关规定、学者观点，同时检索到支持本律师观点的全国2022年度优秀案例一 篇，最终形成了本案答辩思路。

开庭时，本律师将答辩观点及理由、相关案件证据、目前法院对本问题 的争议观点，及优秀案例一一向法官进行了说明，在新郑法院无一例类似判 决的情形下，本案法官突破固有观点，结合《民法典》实施后的新规，对 “开发商阶段性担保责任的承担与免除”进行了详细分析与说明，并最终采 纳本律师的答辩意见，驳回本案原告对某房地产公司的诉讼请求，本律师认 为这无疑是司法进步一个具象化的体现，为新郑法院及本案法官点赞，本律师的工作也得到委托人的认可，本案取得了圆满结果。